Guide pour la location
Toutes les mesures légales concernant la location, l'achat et la vente d'appartements en Espagne sont consignées dans la « Ley de Arrendamientos Urbanos » de 1994, qui régit tous les contrats émis à partir du 1 janvier 1995. Les contrats antérieurs à cette date répondent à un règlement spécifique qui apparaît dans la nouvelle loi.
Le contrat de location doit inclure les informations suivantes:
- Nom et coordonnés du locataire et du propriétaire
- Description de la propriété
- Durée du contrat
- Prix du loyer et conditions de payement
- Conditions et informations ajoutées et approuvées par les deux parties
Un appartement peut être loué à court ou long terme.
Les contrats à court terme peuvent être signés pour une durée allant de 1 à 11 mois. Le propriétaire peut accepter de prolonger le contrat ou non. Ce type de contrat est souvent utilisé par les entreprises ou par les touristes. La durée de location doit clairement apparaître dans le contrat.
Un contrat normal ou standard (long terme), est signé pour une durée comprise entre 1 et 5 ans. La première année est obligatoire. Le contrat se renouvelle automatiquement jusqu'à la cinquième année à moins que le locataire décide d'y mettre fin avant (avec un préavis de 1 à 2 mois).
Au bout de ces cinq ans, le propriétaire pourra résilier le contrat après avoir notifié sa décision par écrit au locataire au moins 15 jours avant la fin du contrat. Dans le cas contraire, le contrat sera automatiquement renouvelé pour une période trois ans.
Si un contrat ne spécifie pas la durée de location, il sera automatiquement valide pour un an.
Tous les contrats doivent être enregistrés à la « Cámara de la Propiedad » de Barcelona.
Le client intéressé devra faire une réserve dans le but de retirer l'appartement du marché. Ce dépôt est une réservation dont le montant correspond à un mois de loyer. Le propriétaire ou l'agence est tenu de donner un reçu au futur locataire pour confirmer la réservation de l'appartement. Le montant de la réserve sera ensuite déduit du montant total de la transaction. Si le propriétaire décide finalement de ne plus louer, il devra rembourser au client la somme totale versée pour la réserve. Au contraire, si la personne intéressée décide de ne plus louer l'appartement, il perdra définitivement le montant de la réserve.
El inquilino deberá pagar al propietario una fianza equivalente a 1 mes de alquiler por una propiedad sin muebles, y 2 meses por una propiedad amueblada. Este depósito se le devolverá al inquilino al finalizar el contrato, siempre y cuando la propiedad se encuentre en el mismo estado que le fuera entregado al inicio del contrato.
Le locataire devra verser au propriétaire une caution équivalente à un mois de loyer pour un appartement non meublé et à deux mois pour un appartement meublé. Cette caution sera rendue au locataire à la fin du contrat si l'appartement est dans le même état que le jour de la signature. La caution ne pourra pas être utilisée par le locataire pour payer le loyer. Si, après inspection du propriétaire, il s'avère que l'appartement a subi des dommages, le montant de ceux-ci sera déduit de la caution. La partie restante sera rendue au locataire dans un délai de 30 jours à partir du moment où il aura rendu les clés au propriétaire
Après 5 ans, le montant de la caution pourra être revue à la hausse en fonction de l'augmentation du loyer.
Les propriétaires demandent parfois un dépôt bancaire («aval bancario») additionnel pour s'assurer que le locataire remplira tous les termes du contrat. Cette garantie bancaire, d'un montant prédéterminé, devra être versé sur un compte bancaire spécial (d'une banque nationale) où il restera jusqu'à la fin du contrat. Le document officiel de la garantie bancaire est certifié par un notaire avant d'être transmis au propriétaire.
Le montant de la garantie varie entre 3 à 12 mois de loyer. Cet argent est à la disposition du propriétaire dans le cas où le locataire ne paye plus le loyer ou qu'il cause des dommages majeurs à l'appartement. La garantie bancaire peut également servir au propriétaire pour payer les frais de n'importe quelle action légale ou procédure d'expulsion. Le montant de la garantie sera rendu au locataire à la fin du contrat.
Certains propriétaires acceptent comme garantie une lettre de l'entreprise du locataire certifiant que celle-ci se chargera du loyer au cas où le locataire ne payerait pas. Un tiers (entreprise ou particulier) peut également fournir cette garantie bancaire pour le compte du locataire.
Le locataire devra verser le loyer tous les mois entre le 5 et le 7, selon la date stipulée dans le contrat.
Le propriétaire devra envoyer au locataire un reçu prouvant le payement du loyer du mois. Le montant du loyer sera augmenté au cours du contrat en accord avec l'IPC (Indice des prix à la consommation).
Le propriétaire devra payer les frais causés par l'usure normale de la propriété, frais de copropriété et les impôts sur la propriété. Néanmoins, s'il existe une clause dans le contrat le spécifiant, le locataire peut être amené à payer certains frais.
Le locataire devra payer l'électricité, le gaz, l'eau et le téléphone à moins que le contrat n'indique le contraire. Le paiement de ces se font par virements automatiques mensuels ou bimestriels.
S'il s'agit d'un appartement meublé, le locataire devra signer l'inventaire répertoriant les meubles, équipements et accessoires de la propriété ainsi que leur état. Le contrat stipule que l'appartement ainsi que toutes les pièces de l'inventaire devront être laissées au moment de quitter l'appartement dans le même état que le jour de la signature. Les réparations, meubles ou objets manquants seront à la charge du locataire.
Le propriétaire doit, le jour de la signature, remettre au locataire un appartement propre et habitable. Les dommages structurels de l'édifice sont à la charge du propriétaire. Le locataire devra payer les frais de réparation dû à l'usure normale et quotidienne ou causés par une mauvaise utilisation des appareils ménagers ou des meubles.
Le locataire doit informer le propriétaire de toutes réparations urgentes. Les frais de ces réparations seront payés par le locataire et remboursés ensuite par le propriétaire
Le propriétaire devra informer le locataire un mois avant s'il décide d'entreprendre des travaux pouvant affecter la santé ou l'hygiène. Dans ce cas, le locataire a un mois pour faire annuler le contrat. S'il décide de rester dans l'appartement, il pourra bénéficier d'une baisse de loyer proportionnel aux mètres carrés affectés par les travaux.
Raisons pouvant amener à l'annulation d'un contrat
Le propriétaire peut résilier le contrat si le locataire:
- Ne paye pas le loyer ou le dépôt bancaire
- Loue l'appartement à une tierce personne sans l'autorisation du propriétaire
- Cause des dommages intentionnels
- Entreprend des travaux ou des réparations sans le consentement du propriétaire
- Représente une gêne pour le voisinage
Le locataire peut résilier le contrat si le propriétaire :
- Ne prend pas les mesures nécessaires pour maintenir l'appartement dans de bonnes conditions
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